Quizá tengas por ahí una propiedad que no ocupas y el dinero a últimas fechas no te sobre, por lo que empiezas a valorar la idea de rentar ese inmueble. Puede que hasta este momento no lo hayas hecho porque no hacía falta o porque no quieres problemas con alguien que no cuide tu propiedad como es debido. Tener un inmueble, para después rentarlo, puede ser una excelente inversión, siempre y cuando tengas las protecciones adecuadas para que tu patrimonio siempre este seguro.
Vivimos tiempos en los cuales hay que ser lo más precavidos posible (y más aún si se trata de tu patrimonio que con mucho trabajo has obtenido), si bien es cierto, al momento que decidimos rentar nuestra casa, departamento, local, terreno, se corren un sinnúmero de riesgos posibles, ya que son ajenos a la circunstancias que se le presenten a su inquilino, como puede ser: un despido, el cambio de cede por cuestión laboral, entre muchas cosas.... por ejemplo para prevenir este tipo de inconvenientes, en la actualidad, existen empresas dedicadas a rentar tu casa o departamento, como por ejemplo nuestros amigos de HOMIE, los cuales fungen como intermediarios al registrar tu inmueble en su aplicación, la promocionan ampliamente en red, realizan investigaciones exhaustivas a los posibles inquilinos y te garantizan el pago puntual de tu mensualidad con seguros incluidos, todo por un % de comisión mensual cobrada de tus rentas.. no suena mal no? la hemos probado y funciona.
Sin embargo, por otro lado, entre diversas situaciones que tienes que considerar en general, hay otras de índole fiscal y contable que hay que tener en cuenta en 2020 (y que es importante considerarlo, créenos).
Para empezar y de manera general, para poder rentar tu casa, debes contar con todos los documentos que te acrediten como dueño. Y por Ley, estás obligado a declarar el ingreso por la renta, lo sabemos, no es lo que quisiéramos : ( . Se dice que entre el 50 y 70% de las personas que rentan, no hacen contratos y mucho menos dan recibos, pero lo que es un hecho es que tu contrato y condiciones están mejor protegidas si cumples con la Ley.
Para estar en paz, deberías darte de alta en Hacienda como una persona física por ingresos de arrendamiento, además de presentar tus declaraciones de impuestos de manera mensual o trimestral (depende de ciertas condiciones) y la anual. La buena noticia es que puedes deducir los gastos que realices para el mantenimiento del inmueble (más adelante te explicaremos qué es lo que puedes deducir de estos gastos para tus impuestos), todo esto detallado en la Ley del ISR principalmente Arts. 114 al 118.
Aquí te explicamos lo que tienes que tener en cuenta para que no tengas sorpresas con Hacienda cuando quieras rentar tu casa.
PARA EMPEZAR EL CFDI 3.3 (Un dolor de cabeza)
Los contribuyentes desde 2014 cuentan con el CFDI para facturar sus operaciones. De aquel año y hasta la fecha han existido diversos cambios en la forma de presentar la información, entre los más significativos está el de julio de 2017 donde preciso el SAT que para enero de 2018 el empleo de la versión 3.3 del CFDI era obligatorio para este tipo de operaciones.
"Aquellas personas físicas o morales que otorguen el uso o goce temporal de bienes deben considerar para la expedición del CFDI, ya sea en la opción gratuita del SAT o por medio de un proveedor autorizado lo siguiente:
anotar en el comprobante el uso que se le dará su cliente al comprobante (generalmente es el de Gastos Generales).
señalar en las claves de producto, las que se asimile al uso que se da arrendamiento como a continuación de indica:
80131500, Alquiler de arrendamiento de propiedades o edificaciones (clave genérica)
80131501, Arrendamiento de residencias
80131502, Arrendamiento de instalaciones comerciales o industriales
80131503, Arrendamiento de tierras
80131504, Servicio de alojamiento temporal offshore
80131505, Servicio de arrendamiento de oficinas portátiles o modulares
indicar en la clave de unidad la clave E48 “unidad de servicios”
capturar en el caso del arrendamiento de bienes inmuebles, la cuenta predial."
NOTA: Cuando la contraprestación no sea cobrada en el momento de la expedición del comprobante se incorporará el complemento de pagos, el cual se podrá emitir a más tardar el día 10 del mes inmediato posterior, teniendo en cuenta lo que dice el Art. 114 en su último párrafo "Para efectos de este Capítulo, los ingresos en crédito se declararán y se calculará el impuesto que les corresponda hasta el año de calendario en QUE SEAN COBRADOS".
OK, ESTO LO TENGO QUE ACUMULAR COMO INGRESO Y TENGO QUE FACTURAR, ¿¿PERO QUE PUEDO DEDUCIR PARA NO PAGAR TANTO DE IMPUESTOS??
De acuerdo a la LISR Art. 115 se puede leer lo siguiente:
"Las personas que obtengan ingresos por los conceptos a que se refiere este Capítulo, podrán efectuar las siguientes deducciones:
I.Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles. Aplicable para tu declaración anual y mensual de impuestos.
II.Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble. Aplicable para tu declaración anual y mensual de impuestos.
III.Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación. Para determinar el interés real se aplicará en lo conducente lo dispuesto en el artículo 134 de esta Ley (en español, lo que se refiere este párrafo, es que debes de contar con comprobante del banco o INFONAVIT que te da de manera anual y que debes de solicitarles cuando sigues pagando dicha casa (por un crédito hipotecario otorgado y/o para mejoras de tu casa o inmueble), ahí ellos calculan y determinan estos intereses reales pagados, no te preocupes). Estos gastos sólo se pueden deducir como gasto personal y se aplican de manera general para tu declaración anual de impuestos exclusivamente.
IV.Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a esta Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados. Aplicable para tu declaración anual y mensual de impuestos.
V.El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos. Aplicable para tu declaración anual de impuestos.
VI.Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras."
Además de que puedes deducir luz y teléfono local de la casa o inmueble (que sean pagados por ti y que estén a tu nombre), papelería y artículos de escritorio. Aplicable para tu declaración anual y mensual de impuestos.
Bueno, como pudiste leer, si obtienes ingresos por arrendamiento (o renta) de tu casa, de acuerdo a este artículo, estos son los gastos que puedes deducir de tus impuestos (con las facturas o documentación soporte correspondiente de gastos que estén pagados a tu nombre).
Beneficios fiscales adicionales como:
Puedes presentar pagos provisionales trimestrales de ISR, y en su caso del IVA, si tus ingresos mensuales no superan los 26,411.52 pesos.
Si percibes ingresos por arrendamiento de casa habitación y además obtienes ingresos por sueldos y salarios, asimilados a salarios o ingresos por intereses, puedes optar por efectuar pagos provisionales trimestrales del ISR por el arrendamiento de casa habitación.
Si tus ingresos totales del ejercicio inmediato anterior no excedieron de 4 millones de pesos, o si inicias actividades y estimas que tus ingresos en el ejercicio no excederán la cantidad señalada, quedas relevado de presentar la información de operaciones con terceros (DIOT) y la contabilidad electrónica.
Ve la lista completa en el siguiente link BENEFICIOS
Si como arrendador quieres hacer tus facturas de manera gratuita y fácil, así como aplicar estas deducciones de impuestos descritas, será necesario que utilices el aplicativo del SAT “Mis Cuentas” para realizar el cálculo de impuestos y aplicar dichas deducciones que disminuyan el ingreso por arrendamiento de inmuebles. Aquí te dejamos la liga para poder hacerlo y te facilites los cálculos: MIS CUENTAS SAT
Como podrás observar, el cumplir y estar en ley no suena tan sencillo, pero tampoco es cosa del otro mundo, en serio (solo es tener orden para que lleves todo al día y este todo debidamente controlado) hagamos un checklist de lo que se ha platicado (y de las obligaciones que tienes que cumplir, de acuerdo a la página del SAT) :
Inscribirte en el RFC. (en la página y/o en oficinas del SAT previa cita)
Mantener actualizada tu información ante el RFC, en los casos:
Cambio de domicilio. Debes presentar tu aviso de cambio de domicilio por internet, donde actualizarás los datos de tu nueva dirección.
Aumento o disminución de obligaciones. Debes realizar este trámite cuando cambies de actividad económica o modifiques una obligación como la presentación de declaraciones o cambio de periodicidad de cumplimiento diferente. El trámite lo puedes iniciar y concluir por internet.
Suspensión de actividades. Cuando interrumpas tus actividades económicas. El trámite inicia y concluye por internet.
3. Llevar tu contabilidad, si optaste por deducciones propias de tu actividad.
4. Expedir comprobantes electrónicos cuando recibas el importe de las rentas en las cuales debes anotar el número de cuenta predial del inmueble de que se trate. (Punto 2 y 3 los cumples al darte de alta en la opción MIS CUENTAS).
5. Solicitar comprobantes fiscales, de tus gastos.
6. Presentar declaraciones (en el portal del SAT):
Provisionales de ISR y realizar el pago del impuesto de forma mensual o en su caso trimestral, si tus ingresos mensuales, no superan los $26,411.52.
Definitivas de IVA.
Realizar el pago del impuesto mensualmente en el caso de que rentes un local comercial o casa habitación amueblada.
Tienes la opción de no presentar la información de IVA en la Declaración Anual de ISR, sólo debes presentar la Declaración informativa de operaciones con terceros (DIOT) en tiempo y forma.
Anual, durante el mes de abril de cada ejercicio.
Informativas:
En el caso de que recibas otros ingresos en efectivo, en moneda nacional, así como en piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior a 100,000 pesos.
En caso de contar con trabajadores a los cuales les efectuaste pagos por sueldos y a las que les realizaste pagos por concepto de subsidio para el empleo (sólo para ejercicios 2016 y anteriores).
UUUFFFF !!! si lo sabemos, pero te tenemos una buena noticia, y es que existe una opción adicional para ahorrarte parte de estas obligaciones, específicamente el punto 2, esta opción se llama "DEDUCCIÓN CIEGA", pero en qué consiste esto ? .... Es también conocida como deducción opcional, es decir, la opción de deducir el 35% del total de ingresos obtenidos por arrendamiento en sustitución de las deducciones autorizadas o gastos realizados, tú decides que te conviene más. Comentarte que aunque con esta opción no estás obligado a llevar una Contabilidad como tal, es necesario y estás obligado a guardar toda tu documentación soporte que pudiera requerirte la autoridad.
Esperamos esta información te haya servido o guiado un poco en el cumplimiento de estas obligaciones en este rubro contable a la hora de querer rentar tu casa o local comercial, lo que te podemos recomendar es que de primer mano te acerques a tu contador de confianza por primera vez o leas estas recomendaciones que te damos y anexes como guía adicional lo mencionado en la página del SAT con respecto a este tema en SAT.GOB
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