Con el paso del tiempo, las normativas contables locales e internacionales se van adecuando de mejor manera, con el fin de que las compañías presenten de mejor manera sus estados financieros a los interesados en los mismos (socios, accionistas, abogados, etc). revelando de forma mas clara, la información especializada presentada y abriendo mas la brecha de esta ultima con los distintos tipos de giros a las que se dedican las empresas, trayendo con esto (en la mayoría de las ocasiones) trabajo o retrabajos, uso de recursos y análisis adicionales de dicha información, para su presentación de acuerdo a estas normativas.
En este caso, en especifico nos enfocamos en la NIF- C17 la cual entra en vigor el 1 de enero de 2021 (permitiendo su aplicación anticipada), si tienes un edificio o un terreno, o vas a invertir en alguno de ellos para rentarlos y después de un tiempo, venderlos con el fin de generar una plusvalía, tu caes en este supuesto y te aplica esta normativa. Las empresas ya no solo van adquiriendo lo necesario para que operen, sino también van tratando de generar inversión en otros bienes que posteriormente, les pudieran generar mejores flujos de efectivo o, en su caso, le permitan elevar el valor de su negocio o empresa; motivo por el cual las normas contables se van modificando para que al momento de generar información, esta sea lo más clara posible y cumpla su objetivo. La aplicación inicial de la NIF debe hacerse en forma retrospectiva con base en la NIF B-1 "Cambios contables y correcciones de errores."
"El objetivo de esta Norma de Información Financiera (NIF) es establecer las normas de valuación, presentación y revelación para el reconocimiento de las propiedades de inversión en los estados financieros de una entidad." Esta normativa fue aprobada en diciembre de 2019 y antes de esta ... " no existía una Norma de Información Financiera (NIF) que establezca las bases para el reconocimiento contable de las llamadas propiedades de inversión; por lo tanto, las entidades que emiten información financiera con base en las NIF aplicaban en forma supletoria la Norma Internacional de Contabilidad (NIC) 40 en conjunto con la circular 55, Propiedades de Inversión, emitida por el International Accounting Standards Board (IASB)", con la emisión de esta normativa C-17 se elimina la supletoriedad de uso de la NIC 40.
Un par de puntos a resaltar de esta supletoriedad en el uso de esta nueva NIF:
- La valuación de las propiedades para su registro es a elección de la entidad (costo de adquisición o a su valor razonable), anteriormente solo se permitía valuar las propiedades de inversión a su costo de adquisición. NOTA: La valuación inicial debe hacerse siempre a su costo de adquisición.
- No entran en la definición de "propiedades de inversión" activos que solo se utilizan para renta como actividad principal, o que solo ese, sea su modelo de negocio, ni tampoco los que se tienen por derecho de uso como terrenos o edificios, aplica solo para activos cuyo objetivo principal es ganar por la apreciación de su valor mediante su venta a mediano plazo, pudiendo rentar los mismos (mediante arrendamiento operativo bajo ciertas condiciones) para que los mismos no permanezcan ociosos y obtener con ello ingresos adicionales.
Así que, una propiedad de inversión es un activo que se tiene esencialmente bajo un modelo de negocios cuyo objetivo principal es ganar por la apreciación de su valor a mediano plazo mediante su venta; es decir, es una inversión más bien de tipo financiero; no obstante, durante el plazo en el que se mantienen, los inversionistas suelen obtener ingresos por rentas de las propiedades de inversión mediante contratos de arrendamiento operativo.
Por lo tanto no son propiedades de inversión:
a) inmuebles adquiridos o en proceso de construcción, con el propósito de venderlos en el curso normal del negocio como parte de las actividades primarias de la entidad
b) propiedades ocupadas por la entidad, incluyendo, entre otras, las que se tienen en espera de que en el futuro sean usadas como propiedades ocupadas por la entidad; por ejemplo, terrenos que se tienen para construir en ellos una planta.
c) propiedades ocupadas por empleados de la entidad (paguen o no rentas a precio de mercado);
d) propiedades ocupadas por la entidad en espera de disponer de ellas; y
e) propiedades arrendadas a otra entidad en régimen de arrendamiento financiero.
A recordar: Las propiedades de inversión generan lujos de efectivo que son en gran medida independientes de los procedentes de las propiedades ocupadas por la entidad. Esta característica marca la diferencia entre las propiedades de inversión con las propiedades ocupadas por la entidad, dado que estas últimas usualmente generan flujos de efectivo junto con otros activos utilizados en la producción o el suministro de bienes o servicios.
Ejemplos de casos específicos a tomarse en cuenta:
- Cuando una entidad coloca en arrendamiento una propiedad de inversión y suministra servicios adicionales a los ocupantes de la propiedad arrendada, esta debe reconocerse como una propiedad de inversión sólo si esos servicios son un componente poco importante del contrato. Ejemplos de dichos servicios podrían ser la vigilancia y los servicios de mantenimiento que proporciona el dueño de un edificio a los que lo ocupan bajo un régimen de arrendamiento operativo.
- En otros casos, los servicios suministrados a los ocupantes de una propiedad de inversión son un componente importante del contrato, en cuyo caso, la propiedad debe reconocerse como una propiedad ocupada por la entidad; por ejemplo, cuando una entidad es dueña de un inmueble que entrega a un tercero para que administre un hotel, los ingresos por prestación de servicios de la entidad dueña son un componente importante de sus ingresos en su conjunto.
Se requiere del juicio profesional para determinar si un inmueble cumple los requisitos para considerarse propiedad de inversión. La entidad debe desarrollar criterios para poder ejercer tal juicio de forma congruente con la definición de propiedades de inversión.
Una propiedad de inversión debe darse de baja cuando:
a) la entidad pierde el control sobre la misma, lo cual ocurre cuando la vende o la transfiere a un arrendatario en un esquema de arrendamiento financiero; o
b) cuando queda permanentemente retirada de uso y no se esperan beneficios económicos futuros procedentes de su disposición.
¿ Como se presentan en los estados financieros las propiedades de inversión ?
Estado de situación financiera
En el estado de situación financiera las propiedades de inversión deben presentarse como activos de largo plazo (no circulantes) en un rubro por separado llamado propiedades de inversión.
Estado de resultado integral
En el estado de resultado integral la entidad debe:
a) propiedades de inversión valuadas con el modelo del valor razonable – presentar como parte de la utilidad o pérdida neta del periodo los cambios por la valuación a su valor razonable, así como, en su caso, los ingresos por rentas y las ganancias o pérdidas por la disposición de las propiedades de inversión; y
b) propiedades de inversión valuadas con el modelo del costo – presentar como parte de la utilidad o pérdida neta los ingresos por rentas que en su caso se hubieran generado, así como los gastos por depreciación y pérdidas por deterioro; y de existir, la ganancia o pérdida por disposición de una propiedad de inversión.
CONCLUSIONES
Estas son las generalidades básicas a tomarse en cuenta para el reconocimiento de un activo como propiedad de inversión, sobre todo la primicia principal de que se compre o se invierta en el mismo con el fin de mantener o mejorar dicha propiedad para venderse en el mediano plazo (es decir a mas de un año), no lo olvides.
GLOSARIO
Costo de Adquisición: Es el monto pagado de efectivo o equivalentes de efectivo, o bien, el valor razonable de otra contraprestación entregada por la adquisición de un activo o servicio.
Valor Razonable: Es el precio de salida que, a la fecha de valuación, se recibiría por vender un activo o se pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada
entre participantes del mercado.
Esperemos que con esta mini-guía te quede mas claro a que se refiere este tema, si tienes dudas o comentarios no dudes en hacérnoslo saber, si necesitas ayuda para esta implementación, sin duda te ayudamos, ponte en contacto y Hablemos !!
BIBLIOGRAFIA: NIF 2020 (IMCP)